樂居買房訊 陳天賜  近期頻登熱搜的多地爛尾樓業主強制停貸事件，不僅再次將爛尾樓“維權難”推上風口浪尖，也引發部分網友對期房、預售制的質疑。對此，樂居買房專訪了長期關注房地產行業的盈科律師事務所律師曹婷婷。

采訪現場

強制停貸有風險 解除合約需謹慎

7月14日，在“停貸事件”愈演愈烈的態勢下，農業銀行、建設銀行、興業銀行等多家銀行紛紛發布公告，回應按揭業務風險等問題，并表示業主單方面停貸會影響征信，暫未執行相關保護措施。

對于爛尾樓業主來說，如果最終錢房兩空，還落得征信污點，真可算作“人間慘劇”。

對此，曹婷婷表示，根據目前公開的停貸告知書，可以發現業主并未署名或簽名，內容也不涉及解除合同的相關條款，僅是與各部門、銀行、開發商的溝通文件，因此不具有解除合同的效力，如果業主實際也沒有斷供的話，不會構成違約。

同時，她還進一步給出了法律解釋：業主在購房過程中會產生兩個“合同”，一是與開發商之間的購房合同，二是與銀行之間的貸款合同。在司法實踐中，法院會先審理購房者與開發商之間的訴訟，然后再審理與銀行的訴訟。

也就是說，只有在解除購房合同的基礎上，才可進行貸款合同的解除，而二者都解除的購房者，則不需承擔貸款返還義務。但如果未經法定程序解除與銀行的擔保貸款合同，購房者直接向銀行斷供、強制停貸，將要承擔違約責任。

針對爛尾樓業主是否要向法院提出訴訟，曹律師也給出了自己的建議：“貿然斷供的風險很大，解除合同后，能否從開發商處獲得退款也很難保證。就目前已經爆雷的這些開發商的經濟狀況和償債能力而言，購房者勝訴后能順利獲得清償的可能性十分小。”

在她看來，更關鍵的是相關部門能否在短時間內給予爛尾樓業主政策幫扶，加大對房貸展期的政策支持。由地方政府、監管部門和銀行積極促進開發商加快其他地區、其他不良項目的資產處置，加快去庫存進行資金回籠，多方推動停工的項目復工復產，最終實現交樓。

與此同時，對于一些還未交付，但通過客觀現狀等跡象，可以預見爛尾概率較高的項目，曹律師建議，如果購房者有確切證據證明開發商經營惡化，可以中止履行合同義務。對于已先期履行了大部分支付義務的，可要求開發商提供有能力繼續履行合同的擔保或相關證明；開發商不能提供的，應盡快尋求監管部門的介入，及時對其進行監管，保證資金用于該項目的建設。

監管資金違規挪用 業主維權更需重拳

7月14日晚，西安出臺新政，明確指出“商業銀行違反預售資金監管協議，未經轄區住建部門核實同意，擅自撥付監管資金的，應當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應賠償責任”。

如果銀行確實存在違規行為，購房者應如何反映、處理？

曹婷婷首先列舉了三類銀行違規使用預售資金的情況：

一是開發商利用自身的非監管賬戶收取房款，以達到隨意支取的目的；

二是開發商針對工程施工、裝飾裝修等項目與總包、分包單位簽訂“陰陽合同”，通過其他第三方公司，從監管賬戶中違規套取監管資金；

三是銀行在實際審批資金時出了問題，監管部門未積極履行監管義務。

曹婷婷談到，如果是第一種情況，購房者需加強法律意識，《商品房預售許可證》和《商品房買賣合同》中都會列明項目的監管銀行和監管賬戶，購房人要嚴格按照合同約定將定金、首付、分期付款都轉到開發商的監管賬戶，以保護自己的資金不進入到開發商的非監管賬戶。

但她也直言，如果遇到后兩種情況，單純依靠購房者自身很難解決問題。因此，更需要當地房管部門嚴格按照相關規定，對監管賬戶資金批復相關的文件和監管資金走向進行實質審查。

而如果確是銀行在實際審批中未履行監管義務，則將涉嫌違法犯罪，業主可以向公安部門報案，公安進行刑事立案后，偵查違法審批的主體及違法挪用資金的走向，可以追究責任人的刑事責任，并追回監管資金。

取消預售路漫漫 資金存、取監管需“兩手硬”

近年來，取消預售制的聲音越來越強烈。

在房地產行業高速發展時期，預售制可以幫助企業迅速回籠資金，投入下一個項目的開發。但任何行業都不會永遠處于上升通道。一旦行情生變，開發商經營不利，預售制的弊端便顯現出來：房企高周轉停滯、資金鏈斷裂，拆東補西造成部分項目施工中止，延期乃至爛尾現象明顯增加。

對于是否取消預售制，相關部門和各界專家看法不一。曹婷婷認為，在目前房價調控、開發商資金壓力較大的情況下，并不是取消預售制的好時機，因為會大大提升開發商的資金成本、加大資金壓力，可能導致更多企業破產，最終也將損害購房者的利益。

她表示，如何在現有制度下，盤活企業和資產，真正實現“保交樓、保民生、保穩定”才是解決問題的途徑。

曹婷婷從預售資金的“存”和“取”兩方面進一步提出解決方案。在預售資金“存進”銀行賬戶時，可以參考建設單位按施工進度向施工單位支付工程款的模式，在購房者支付完首付款、存入監管賬戶以后，按揭貸款可由銀行根據項目工程的施工進度按比例發放。這樣，既保證了開發商具有一定資金啟動項目，也可根據項目進度撥付資金，保證項目的順利完成。

而從預售資金的“取出”而言，銀行與監管部門的監管一定程度上有自己的局限性，如果可以讓購房者參與到監管中，或者可以通過某種途徑實時知曉資金的支出情況，將更有力地監督開發商合法合理地使用資金，保證項目建設。“如此也能重拾廣大購房者對開發商、銀行以及各監管部門的信心，實現房地產行業的良性發展。”曹婷婷說道。（完）