2025年3月，隨著國務院政府工作報告的發布，“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的表述，正式為全年樓市定下主基調。這不僅是自2024年底中央經濟工作會議方針的延續，更意味著政策工具箱的持續擴容與精準投放。

政策延續性：從“止跌”到“回穩”的實證路徑

2024年12月中央經濟工作會議召開后的三個月內，全國商品房銷售面積環比增長18.7%，70城新房價格環比跌幅收窄至0.15%，這是自2021年三季度以來首次出現跌幅連續收窄?！眹医y計局數據顯示，政策組合拳正在逐步扭轉市場預期。

這一變化背后，是政策力度與市場反饋的雙向校準機制。

需求端：2024年四季度起，超90%城市取消限購限貸，疊加存量房貸利率統一下調0.8個百分點，釋放大量改善需求。

供給端：房地產融資協調機制落地后，首批“白名單”項目貸款發放超1.2萬億元，帶動保交樓專項借款覆蓋率提升至87%；

2025年國務院政府工作報告明確提出“有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式”。

政策空間之一：因城施策的“最后一公里”攻堅

以北京為例，非京籍買住宅，五環外需要2年社?；騻€稅，五環內需要3年；購買套數方面，單身和已婚的非京籍，限購1套+五環外1套；已婚京籍或視同京籍家庭，限購2套+五環外1套。

目前還有購房限制性措施的城市除北京外，還有上海、深圳和海南。

行業機構觀察到，一線城市限購政策呈現‘核心區堅守底線、外圍區域靈活調整’的特征。例如廣州已在增城、從化試點差異化限購，市場推測北京、上?？赡芨M類似策略。

政策空間之二：金融工具“擠牙膏式”寬松見頂

當前購房成本已降至歷史低位。

首付比例：全國首套房首付最低15%（三四線城市為主）、二套房25%，較2021年高點下降20個百分點；

房貸利率：首套房貸款平均利率3.25%（LPR-60BP），接近2008年金融危機時期水平；

稅費減免：置換住房退個稅政策延長至2025年底，契稅優惠覆蓋90%以上普通住宅。

據貝殼研究院測算，2023年首套房利率每下降10個基點，購房者入市意愿指數上升約1.8個百分點。但隨著政策效應逐步釋放，2024年該刺激效果減弱至0.9個百分點。

市場觀察顯示，連續降息對購房需求的邊際拉動作用逐漸減弱。業內人士預期，未來政策可能進一步優化存量房貸利率調整機制，縮小新舊房貸利率差，以釋放居民消費潛力。

破局新工具：存量房收購的“政府托底”邏輯

政府工作報告首次提出的“推進收購存量商品房”，正在構建去庫存新范式：

操作框架：地方政府通過城投平臺收購房企滯銷房源，改造為保障性租賃住房或人才公寓；

鄭州試點：2024年收購1.05萬套商品房作保租房，帶動當地庫存去化周期縮短4個月。

克而瑞《2024年中國房地產庫存去化路徑研究》表示：據克而瑞測算，若參照鄭州模式在全國范圍內收購存量商品房，預計可消化約1.5-2億平方米庫存（占當前總量的7%），同時將保障房建設周期縮短約20%。

國務院發展研究中心原副主任王一鳴曾提出：“住房的民生屬性需進一步強化”。當居住需求被重新定義為民生工程，市場回穩便不僅是經濟命題，更是社會治理的必修課。