自7月24日中央政治局會議提出要“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”后，各地紛紛出臺利好樓市新政。特別是在8月底9月初，一線、準一線城市也加入其中，釋放“認房不認貸”、“取消限購”等重磅新政，時至今日已近半月，市場究竟有了哪些變化？成交量是否如期上漲？

一線城市：首周成效顯著 置換需求有望進一步釋放

8月30日，廣州、深圳分別官宣“認房不認貸”，9月1日，上海、北京也跟進官宣“認房不認貸”。這是自2010年北京施行“認房認貸”后的首次松動，對本地房地產市場影響極大。易居研究院研究總監嚴躍進表示，這標志著一線城市全面進入認房不認貸周期，對全國各地可以說是政策風向標，有助于提振市場情緒。

新政之下，部分由于房產置換、或在外地購房有過貸款記錄的購房群體，他們在新政前購房需要按二套支付首付，而新政后則可以按首套房執行首付。以北京為例，首套房商貸首付比例為35%，而二套普宅首付比則需60%，非普更高達80%，“二套變首套”之后，以400萬總房款的普宅計算，首付從原來的240萬降至140萬，首付金額直降100萬元，購房門檻大幅降低。

不出所料，新政之后，四大一線城市市場反響積極，深圳“臺風攔不住買房人”、廣州新政首周超1.6萬人看房、北京新政次日部分熱銷盤當天即有數十組認購、上海新政首周迎來“開門紅”，新房市場迎來了久違了熱度。

與此同時，一線城市的二手房掛牌量也隨之走高。有媒體統計，新政出臺后，北京二手房掛牌房源量激增約4000套，超過以往周新增的2-3倍。究其原因，一方面可能是部分購房者計劃出售手頭資產，一方面也可能是趁機完成房產置換改善。

總體而言，一線城市的購房者被新政有力地“推了一把”，一部分“二套變首套”的剛需購房者可以較為從容地入市。同時，“賣舊買新”、“賣小換大”等置換需求也將進一步釋放，有利于促進新房和二手房之間有序聯動，樓市需求將會出現較為明顯的增長。

二三線城市：“不溫不火” 或需更多時間顯現

相較于一線城市的慎之又慎，二三線城市動作則積極得多，除了廣泛熱議的“認房不認貸”，還包括“取消限購”、提供住房補貼、降低落戶門檻、提供公積金貸款額度等。

以杭州為例，2022年11月，杭州即開始“認房不認貸”，而9月5日，杭州再次對原有的“認房不認貸”進行了升級，只要在杭州無房，即便外地或本地還有房貸，在杭州買房仍可享受首套，首付比例30%利率4.0%。

而取消限購則顯得更為直接。截至目前，僅今年9月，已有包括沈陽、大連、南京、蘭州、福州五城區、青島、濟南、鄭州等二線城市全面取消限購。可以說，繼“認房不認貸”后，取消限購、限售成為樓市又一重要趨勢。取消限購意味著降低購房門檻，原不具備資格的購房者重新獲得入市資格，進而釋放一批購房需求。

然而，從市場情況上看，大部分城市的仍處于“不溫不火”的狀態。以武漢為例，據樂居武漢統計，多家項目營銷負責人均表示由于政策剛剛發布，政策帶來的影響效果并不明顯，具體還要多看一段時間，其主要看老百姓的“錢袋子”情況。

再看長沙，新政后首周的新房周成交量依舊維持在近兩月以來的普通水平，且環比上周下滑50%。整體而言，市場在新政刺激下目前暫未在成交端起到明顯效果，或許還需要一定的時間顯現。

合肥學院房地產研究所副所長凌斌分析，從新政落地到效果顯現，這需要一段政策消化期，短則三個月，長則需要半年甚至更長的時間。對于今年的金九銀十，他希望看到的就是房地產市場全面的止落回穩。

適逢金九銀十，今年能否憑借政策“東風”迎來一波房地產市場的“逆襲”，是房地產人關注的熱點話題。短期來看，近期政策頻發，購房者對市場的關注度回升，特別是近期獲得購房資格、首套房貸資格的購房者有望進入市場，并帶動一二手房市場的良性循環。但其長期影響有待進一步觀察，一方面是一線城市的回暖效應能否持續，一方面是二三線城市的效果顯現仍需時日。