樂居買房 陳天賜 發自北京

編者按：

信息轟炸的時代，我們安靜記錄買房點滴，關注普通人買房故事，以細致入微的視角，靜觀樓市，體察民生。

貌似在今年以前，老破小都是個“吸金”的存在。

雖然樓齡久、面積小，但核心區域的地段價值往往能抵消這些指摘。

再加上不少老破小都有“學區buff”，引得家長爭相競買，更是推動價格水漲船高。

不過自今年開始，不少城市的二手房市場偃旗息鼓，老破小雖憑借地段優勢在樓市下行期有一定的逆向競爭力，卻仍然彌補不了購房人消失的信心，降價出售也鮮有成交。

無論是老破小的原業主，還是剛斥巨資購置老破小的新房東，一買一賣之間透露出的，也不都是那么順如人意。

并非矯情，置換確實困難

可能陳磊自己也沒想到，住了二十多年的老破小并沒能盼到拆遷的那一天。

2016年，濟南蘇家片區被劃歸為新東站用地，陳磊家臨近的三棟住房全部拆遷，唯獨停在了自己家門口。

“這套房子是96年買的，板樓，當時應該是這一塊比較好的房子了，唯一不太好的就是自采暖比較費勁?！标惱谡f道。

買這套房子的考量，主要是此前擠在二層小平房里，一家五口生活不便，在父母的支持下才購入了這一套，擁有了自己的住房。

一直到2012年，陳磊工作的單位集資建設職工住房，一家人這才搬出來，而原來的老破小則作為出租房使用。

像陳磊這樣的中年人，家中基本上都不止一套住房，在沒有改善置換需求時，住一套租一套是許多老破小業主會選擇的方法。

但陳磊坦言，自己并未早早出售還有很大一部分原因是等待拆遷。畢竟在當年貨幣化安置的政策下，自己這套老破小少說也能到手上百萬。

正因如此，遲遲未等到拆遷消息的陳磊，嘗試性地將房源掛出了一段時間，卻還是不甘心地拒絕了不少出價七八十萬的購房者。

而事實上，一旦錯過良好的置換時機，老破小就有很大可能“砸”在自己手中。在沒有學區加持的影響下，老破小唯一的議價優勢停留在地段上，但受制于面積小，總價也賣不高，這就導致在同區域置換的差價差額比較大。

而另一重影響因素則來自業主本身，因為長期居住在老破小所在的市中心，已經習慣了周邊配套的齊全、便利、一站直達等空間上的附著，如果因為不能在原區域內改善，選擇采用“空間換時間”的策略犧牲長期習慣的地段，騰挪的決心和勇氣往往也就停留在“想想而已”。

在樓市進入新的調整期后，部分城市針對二手房出臺了暫停貸款的新政，老破小業主還可能要面臨購房需求緊縮，大降價出售也無人問津的尷尬局面。

“還是賣得晚了，當時能賣九十多萬，現在只能賣八十萬。”雖然結局沒有陳磊期盼中的那樣美好，但作為賣方至少不那么心酸。而那些出于各種目的買了老破小的人，生活與想象可能更加天差地別。

這不都是為了孩子

“都說北京學區厲害，但習慣了也就那么回事，不都是為了孩子嘛?！奔易〕?，但孩子在西城上學的李華說道。

李華家中原本有兩套住房，但區位都不是很好，一套在豐臺，一套在朝陽的東五環之外。孩子出生后，為了保證教育，他賣了豐臺的，又添錢在西城搶到一套學區房。

北京學區房的瘋狂，就算不是北京人也有所耳聞。2011年，北京新出生人口暴增，為了應對到來的嬰兒潮，逐步出臺了單校劃片、多校劃片、派位、六年一學位、九年一學位等政策，讓房子變成了學區。

2020年4月30日，西城官宣多校劃片、六年一學位，學區房價暴漲，一居室成交單價高達19萬，但這依然阻擋不住家長們蜂擁而至。

但是，文化歷史悠久的西城區，不少房屋都是在住房緊張的年代建設的，配套也早早起步，這就導致不少學校片區內的住房都是老破小。

李華家買到的就是這種住房，簡易樓，幾家共用廚房、衛生間，20平的開間，為了孩子上學不折騰，一家三口湊合住，周末再回朝陽。

但老破小的本質依然是老破小，雖然穿上學區的外衣后引得眾人瘋搶，但潮水退去，誰在裸泳一目了然。

其一，老破小居住品質差的缺點并未消失，李華也坦言道，如果不是因為孩子要上學，這樣的老小區自己一輩子都不會入住。老破小只會是路過的風景，并不會成為勞累一天之后的身心棲息之所。

其二，老破小的保值性并沒有想象中的高，受學區政策影響價格時漲時跌。比如西城德勝片區，先是2020年4-6月份，隨著731政策出臺，大量家長短期內集中買入，德勝片區的房價也開始暴漲。

7月份開始，德勝區域房價開始大幅度下跌，一直持續到11月份左右。2021年6月底、7月初，多校劃片落地執行，大量學生被調劑出區，德勝學區房價格開始暴跌。

另外，北京一直在提倡學區均衡，無論是多校劃片政策的實行，還是教師輪崗制度的推動，都可以看出在教育均衡的嘗試上，不斷地深入。

最重要的是，這個過程是不可逆的。

不過，對于北京家長來說，這一切都讓步于“為了孩子”這一天下父母的口頭禪中。優質的教育資源只能靠房產證才有資格競爭，“昔孟母，擇鄰處”的故事每天都在北京上演。

“欲戴皇冠，必承其重”，李華這樣的家庭在北京并不算少數，隨著學區房逐漸淡出市場，老破小改造日益擴大規模，這樣的現象在不久的將來或許也會銷聲匿跡。

“圍城”一般的老破小

大城市的老破小，由于有著全國稀缺的地段價值，即便品質稍差，但在資源傾斜下也能賣出不錯的價格。

但絕大多數的二三四線城市，老破小更像是個外人想進來，里面的人想出去的“圍城”。

多年老破小的居住體驗讓人不禁向往陽光明亮，干凈整潔的“遠大新”，而那些新興置業群體在面對核心區新房的天價時，老破小套內面積緊湊、總價不高的特質無疑更具吸引力。

另一關鍵因素是，老破小配套完善，交通便利，這是年輕一代的購房者心中的重中之重。住在郊區的新房雖然生活舒適，但過長的通勤時間也會消磨人對生活的熱情。

而在網上鋪天蓋地的老破小改造方案中，也讓年輕人收獲了更多認同感，買老破小也可以離向往的生活很近。

隨著城鎮化進程放緩，大拆大退出歷史舞臺，學區“神話”消散，可以預見老破小的窗口期正在慢慢縮短。

而這并不說明老破小已經沒有價值了，而更主要的是它已經不符合時代的主流趨勢。（完）

（文中李華、陳磊均為化名，圖片來源：pxhere.com）