2023開年，房地產市場多項數據出現起色，房貸利率一路走低。在“保交樓”“支持剛性和改善性住房需求合理釋放”的大背景下，2023年的樓市走向會如何？購房者面對全新的市場環境該作何選擇？房企經營策略怎樣優化轉向？對此，樂居買房對話了合碩機構首席分析師郭毅。

郭毅表示，未來樓市的走向主要取決于積極政策能否迅速落地。對購房者而言，政策的步調決定了預期的好壞，在積極的政策推動下，“小陽春”很可能得到延續，全年走勢也將保持上揚。

而針對今年的置業策略，郭毅認為剛性和改善性需求關注點是有區別的，剛性需求應在資金門檻下，充分考慮板塊產業、配套標準等因素，而改善性需求則更應關注戶型、精裝等是否滿足生活需要。

郭毅還提到，對房企來講，拿好地依然是核心邏輯，緊跟新時代住房需求、在產品層面做出引領性創新也是重中之重。而金融側的支持，在給予了市場消費力的基礎支撐的同時，可能也會造成房企“強者恒強”的局面。

以下為對話實錄：

Q：郭老師好，近期，房地產利好消息頻傳，您有觀察到樓市回暖的跡象嗎？請為我們介紹一下。

郭毅：從北京來看，1月份就已經開始出現明顯的回暖跡象了。北京1月份商品住宅的成交套數是2933套，因為是1月是春節月，實際上有一周的時間是停止網簽的。我們相比較歷年的春節月的成交量來看，今年北京的銷量已經創下近10年春節月的銷量新高。

北京的二手房市場其實是在春節之后回暖的，春節之后的工作日，基本上北京二手住宅的單日成交都保持在五六百套這樣的一個水平。

總體來講全月基本上突破1萬套不是問題。因為對于北京來講，二手房成交超過1萬套是一個市場陰晴線的指征。如果單月成交量在1萬套以上，說明市場在出現回暖，那么單月突破1.5萬套以上，可能房價就已經出現一個明顯的升溫了。所以從成交層面上來看，北京樓市確實已經處在一個回暖通道里了。

Q：從國家到地方，從政策端松綁到金融側支持，房地產市場復蘇迎來新機遇。在此背景下，您認為今年的新房和二手房市場，將呈現怎樣的發展趨勢？

郭毅：大家買房子的選擇上，現在并沒有那么明顯的區分了。只買新房，或者只買二手房的這種人是比較少的，很多人其實都是在新房和二手房的大盤子里面去做選擇，依據自己的資金的狀況，然后依據自己的工作和生活的地點，以及對房子未來價值潛力的一個判斷去做選擇。

那么今年的市場其實從現在來講，小陽春來得雖然早，但是能不能夠延續，其實是存在一個不確定性的。來得早是因為各項寬松政策的支持，包括金融層面，M2的增速創新高，資金的使用成本。雖然說北京的房貸沒有降，但是從企業經營貸這些層面上來講，還是相對整體的資金融資成本已經降了。這種金融側的支持其實是給予了市場更多的消費力的一個基礎支撐。

所以我覺得對于買房人來講，大家可能從金融層面到政策層面上都對未來存在著更好的預期，但是如果這個預期沒有實實在在地變成真實的政策落地，那么大家可能就會轉向一個悲觀的心態，所以其實核心還是放寬政策，有沒有可能盡快地落地。

如果政策很快出來了，就會對大家購房門檻的下降也起到了一個明顯的推動作用。那么這一輪的小陽春很可能就會一路走下去，保持一個全年都保持一個上揚的曲線。但是如果政策的落地比較晚，或者說出臺政策的力度相對來說比較輕，可能這一波預期就有可能迅速由向好轉向悲觀，所以核心的關鍵還是在政策。

Q：針對有剛性和改善需求的購房人群，今年的置業策略分別是什么？請您給出一些建議。

郭毅：首先買房子核心其實不僅要看重當下，還要更好地去了解這個片區這個板塊未來的可能性。

第一核心是要有對房價能夠產生堅實支撐的產業，這個片區是不是具備未來更好的發展前景。要找到真正能夠有這種高知高智人群集中的產業發力點，同時這個產業在未來我們國家的產業布局當中，也是存在著持續向好的態勢。比如說現在可能最核心的就是科創，包括金融可能是能夠支撐所有產業發力的一個杠桿。

第二核心是買房人還是要根據自己的需要去選擇適合的房子，以及能夠滿足自己日常居住需求的這種配套，同時這個配套還會成為房子價值的一個很好的助力。

第三其實對于剛需來說，大家更多是看自己的首套門檻，在購房的資金額度上去做相應的選擇。但是對于戶型的選擇，精裝配置的要求，應該有自己的一個標準，比如說我們可能總價不高，但是盡量能買純南就不買東西，能買南北通透就不買純南。

大家選房子，其實選擇的是未來的一種生活場景和對于生活的一個設計。那么在這個前提之下，我覺得對于改善換房來說，可能戶型是最核心的要點，以及精裝的配置是不是能夠滿足自己的基礎性的居住生活的需要。

Q：無論是“保交樓、保民生”，“支持剛性和改善型住房需求”，還是重提支柱產業地位，國家層面近期對房地產行業的重視程度有目共睹。您認為，面對當下的契機，開發商應如何調整、優化經營策略，盡快走出低谷？

郭毅：其實對于開發商來說，核心的邏輯就是拿好地。有的地塊可能只要位置相對比較好，地價控制相對合理，就能跑出比較好的流速，同時也有更高的成本空間去用在打造產品上。

所以核心我覺得拿對地是房企在運營策略上的第一個要點。第二個是在產品的設計上，大家都有各自的亮點，但是還需要去更多地聚焦于客戶需求本身，去尋找一些能夠持續打動客戶的引領性的產品創新，它可能不是顛覆性的創新，但是微創新就會有很大的幫助。

再一個營銷層面，還是要重視銷售展場的規劃，示范區和樣板間同樣重要，因為示范區園林是從買房人進入開始，他先感受開發商的園林營造，然后再進入到售樓處，進入到樣板間，去全方位的了解這個項目本身它是什么樣的一個設計和產品標準，給客戶更好的一個未來的想象力。

Q：2022百強房企年度銷售額同比縮水明顯，市場規模大幅衰退。2023年房企格局可能發生哪些變化？

郭毅：其實不是百強房企業縮水，而是整個市場縮水了。過去18萬億，去年是14萬億，整體少了，百強房企也不可能實現一個很高的破局。

今年總體來講，百強房企的市場占有率會持續提高，“強者恒強”的局面已經很難被打破了，特別是在金融層面上，對于優質房企的金融支持力度更大，其采用的融資方式也會更多。

同時今年全國都在著力搞經濟，金融層面上又給出很大的支撐，所以今年的經濟發展增速是有保障的。那么在這個基礎之上，市場的總銷售額也會相比去年有比較明顯的升溫。百強房企總體銷售額上，同比也會出現上升。

Q：土地出讓 “兩集中”政策近期迎來優化完善。您認為，此種變化會對2023年房企拿地帶來哪些影響？房企應如何調整拿地策略？

郭毅：我覺得影響當然會有，但是企業去判斷土地價值的邏輯沒有發生根本性的變化。

首先聚焦優質城市，尋找高價值的板塊，然后在板塊當中尋找一些相對來說市場價值清晰，客戶認可度高的一些地塊還是根本邏輯，核心的部分可能由過去兩集中改成了多批次的出讓，可能對于房企來說，競爭的壓力會得到一定程度的緩解。

但是判斷土地核心價值的邏輯沒有發生改變的話，大家還是會集中自己的優勢資源資金去拿相對來說市場價值邏輯更清楚，同時回報率更好的一些地塊。