如果你最近關注了房地產市場，是不是感覺樓市有點涼？賣房子的人變多了，而真正成交的卻沒有那么多？如果你最近有買房或者賣房的打算，你是不是也在困惑，樓市到底怎么了？下半年要不要有動作？如果你還對樓市有所期待，你是不是也想知道，市場能不能復蘇，會在什么時候復蘇，應該以怎樣的方式復蘇？

2023的下半年已經是進行時了，我們想用最平實的方式告訴你，上半年這個樓市都發生了什么，真正賣掉的房子有多少，房價到底跌了嗎，下半年的樓市將會發生什么，未來的市場走向如何？讓我們用大家都能看懂的方式，一起跟這個樓市談談。

上半年，樓市的成交量高嗎？

不太好。從數據上看，跟部分購房者的感受差不多，上半年的成交量并不盡如人意。根據國家統計局數據顯示，2023年1—5月份，商品房銷售面積46440萬平方米，累計同比下降0.9%，跌幅擴大0.5個百分點。商品房銷售額49787億元，增長8.4%，漲幅收窄0.4個百分點。

根據數據機構的反饋來看，進入二季度后，重點城市新房市場活躍度持續低迷，6月各周成交規模降至2月以來低位。二季度，前期積壓購房需求基本釋放完畢，市場明顯降溫，6月，受去年同期高基數影響，重點城市商品住宅成交面積同比在連續增長4個月后轉降，降幅超20%，環比略有增長，絕對規模為2016年以來同期最低水平。

要知道，當我們做數據對比的時候，去年同期的數據是受到當時疫情影響的。3-4月份確實有一波小陽春的市場行情，但當前期的積壓購房需求釋放完畢后，上半年的成交量并沒有達到預期的水平。

上半年，房價下跌了嗎？

并沒有。根據國家統計局數據顯示，同比方面，70城新房、二手房銷售價格同比指數持續上行，但是仍為負增長。環比來看，新房價格環比在今年2月環比轉正，隨后連續4個維持正增長態勢，但是自4月開始漲幅開始收窄。二手房下行態勢更加明顯，5月開始轉降，一季度積壓需求釋放殆盡后，市場觀望情緒加重，房價上漲動力不足。

就當前的情況，市場信心顯露不足，甚至很多城市面臨下行壓力，后續亟需政策利好的加持來鞏固市場預期。

下半年，一線城市的購房建議

其實，從上半年的數據來看，一線城市的成交量和房價表現韌性較強。上半年北京、上海在強基本面帶動下，土拍升溫、購房者置業情緒改善，市場活躍度修復相對較好。雖然4月以來各城市市場情緒普遍下滑，核心一二線市場調整壓力也在增加。但從上半年整體情況來看，新建商品住宅成交面積仍處于增長態勢。

根據數據機構的預測，下半年一線城市新房成交規模同比或波動調整，二手房掛牌量處于高位預計也將繼續影響二手房市場情緒，進而影響新房置業預期。隨著市場調整壓力的增加，一線城市微調政策的可能性也在提升，若政策優化調整，一線城市市場活躍度有望好轉。

二線城市的購房建議

機構數據顯示，上半年，二線、三四線代表城市市場情緒修復緩慢，成交面積同比增幅較小。其中二線代表城市同比增長約9%左右。預計下半年，核心二線繼續放松調控政策，市場活躍度有望繼續保持，核心二線城市政策優化預期持續強化，成都、杭州、西安、長沙等城市政策優化空間仍較大，調控政策繼續放松也將為這部分城市新房成交規模的提升帶來階段性成效，從而對二線城市整體市場形成一定支撐。

三、四線城市的購房建議

年初，隨著疫情防控放開，積壓的需求開始大規模集中釋放，帶動各等級城市成交同比拉升，但是在這一波需求釋放接近完畢后，市場復蘇動力不足，成交同比漲幅逐漸回落，到5月份，三四線城市成交同比漲幅已經回落至8.5%。

從數據層面，多數普通二線和三四線城市房地產調控政策已基本放開，政策端給予市場的支撐力度偏弱，疊加多數城市庫存量較大，房價下跌預期仍較強，各城市房地產市場的修復依賴于宏觀基本面的修復節奏，在居民收入預期未見明顯好轉的情況下，多數城市房地產市場短期調整態勢難改，市場恢復需要更長時間

對于剛需客戶和換房客戶的建議

下半年，對于普通的剛需購房者來說，到底要不要買房呢？我們對話了合碩機構首席分析師郭毅，她表示，下半年，對于購房者來說，大家來結合自己的需求和實際情況來選擇購房。如果你的消費力能支撐，該買還是要買。但是如果要透支未來，就不建議在下半年入手，再次提醒大家，不要用過多的杠桿。

對于下半年要換房的客戶，她表示，對于部分家庭，在下半年需要先賣再買。如果這部分客戶的舊房子處于城市核心區域，整體素質和未來發展空間仍在，可以選擇在下半年再守一守。如果舊房子的品質一般，更建議盡快出貨。總之，還是要根據實際需求和未來市場狀況，來做下半年的購房策略調整。