樂居網年中策劃《2023，我們想跟這個樓市談談》正在進行中，本期話題為“下半年的樓市，能復蘇嗎？”。2023的下半年已經是進行時了，我們想用最平實的方式告訴你，上半年這個樓市都發生了什么，真正賣掉的房子有多少，房價到底跌了嗎，下半年的樓市將會發生什么，未來的市場走向如何？讓我們用大家都能看懂的方式，一起跟這個樓市談談。

我們邀請了四位全國重點城市房產專家，針對哪些因素會影響樓市復蘇、樓市復蘇的可能性、下半年是否有重大利好政策發布以及對于買房者的購房建議等問題，各抒己見。綜合梳理專家觀點的同時，我們也盤點了2023上半年樓市調控的方方面面，以期能為下半年樓市復蘇做一次較為精確的預測。

2023年下半年，樓市復蘇的可能性有多大？

在樓市能否復蘇的問題上，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉較為樂觀地表示：整體來看，考慮到去年下半年尤其四季度樓市受到疫情的沖擊甚廣，而今年來自樓市、行業及宏觀等各方面的利好要素正在逐漸生效，全年樓市弱復蘇的態勢還是可以保持。易居研究院研究總監嚴躍進認為有一定難度。但也不排除有復蘇的可能。他認為即使有行業復蘇苗頭，往上拉的幅度可能沒那么大，也需要更長的時間。

“現在全國市場分化情況比較嚴重，我們要分城市類型來看。一線城市整體比較平穩，上漲和下跌的概率都不會太大。而三、四、五線城市則比較難，庫存難以去化，供大于求，目前很難實現復蘇。另外，經濟基本面復蘇，會帶動樓市復蘇。”這是合碩機構首席分析師郭毅的觀點。

哪些因素有利于樓市復蘇？

談到樓市復蘇有利因素，南京房地產業協會副會長兼秘書長張輝總結為：政策面的利好，前期積壓需求的釋放，開發商的降價保量的措施，都會對市場復蘇有正面影響。

嚴躍進表示：更加寬松的政策環境面對樓市復蘇的幫助是最直接的。另外，市場價格的逐漸回調對于購房者而言會更加友好。此外，我們不能忽視的是一些典型的市場現象，如一線城市對于人口的吸附力帶來的“新市民”現象，包括二孩家庭對于居住需求的提升等等，也是有積極作用的。

郭毅則認為政策的調整對于不同城市會有不同的影響。對于一線城市的調控政策，如果有放寬，則市場會有復蘇的機會；二三線線城市政策已經見底，四五線城市的限制類政策本來就沒有，可以從城市更新、舊改方面入手，或城市新片區的開發和規劃，增加產業投資等城市化發展機會。”

下半年可能出臺對于樓市進一步的利好政策嗎？政策的方向是？

提到下半年的樓市利好政策，張輝認為最近大家都在討論的史詩級的救市，其實難度比較大。反而因城施策，小步慢走的可能性會更大。他表示：城市層面，利好政策更多來源于一二線城市。三四線城市基本已經釋放完畢。貸款政策層面，一二線城市的利率和首付比例比較高，仍然有下調的空間。二套房的空間更大。限價政策層面，會更加高度的市場化，管控政策會進一步松綁。

嚴躍進堅信下半年一定會出臺對樓市進一步的利好政策，甚至可能是重磅的。但郭毅的觀點是目前從中央到地方樓市調控的底層邏輯還是只要不會出現影響經濟基本面的情況，樓市的問題會交由行業本身來解決。“下半年針對具體的細分板塊和細分市場，可能會出現更加精準的政策。但是出臺針對一線城市的全面政策，可能性并不大。”

肖文曉展望下半年，覺得目前樓市對于剛性需求的政策支持力度已經較大，下一步可以做文章的主要集中在改善性需求上，包括考慮適當降低二套房的首付比例等。

下半年，有沒有給購房者的建議？

“下半年，對于購房者來說，建議大家結合自己的需求和實際情況來選擇購房。”郭毅建議有改善型購房的家庭，需要先賣再買，要充分評估手頭房源的素質情況制定策略。如果需要出售的房子處于城市核心區域，素質又不錯，可以再守一守；如果房子整體素質一般，可以盡快出貨。

張輝建議要從自住的角度購買，從投資的角度，必要性已經不大了。還有就是，要根據個人的需求來選擇房子和入市的時機。“近兩年，房價處于下行甚至是底部區間，再降價的空間也不大了。現在買房是窗口期，該出手時就出手。樓盤的選擇，要選擇去化比較良好的樓盤，要選擇交付沒有問題的樓盤。有風險的樓盤要規避。”

肖文曉提醒購房者：現在正處于近十年來樓市最為友好的政策窗口期，很多地方已經退出了限購、限售等調控政策，并且通過發放購房補貼、返還契稅、提高公積金貸款額度等手段鼓勵大家買房，而房貸利率不僅絕對水平處于歷史低位，減點優惠力度也是最大的。

上半年政策亮點：各地因城施策，利好政策工具箱應出盡出

據不完全統計，截止7月初，住建部、發改委、銀保監會等部門已相繼推出全國性樓市政策愈70項，如：1月13日，銀保監會以視頻形式召開2023年工作會議。會議強調，2023年，要努力促進金融與房地產正常循環。堅持“房住不炒”定位，落實“金融十六條”措施，“因城施策”實施差別化信貸政策，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

6月20日，LPR“降息”落地。其中，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.20%，均下降10個基點。據不完全統計，截至6月30日，有超40城首套房貸款利率降至4%以下，包括天津、無錫、廈門、鄭州、福州等重點二線城市在內，南寧、廈門、珠海、中山等城市的首套房貸最低利率則已經降至3.7%。

在地方政策層面，據不完全統計，截止7月初，已有將近300項樓市調控政策出臺。一方面擴大需求基本盤，放寬生育政策、鼓勵生育，并給予多孩家庭購房政策傾斜。另一方面，各地因城施策，放松需求限制。根據不同城市現狀，優化限購限貸等政策，支持需求釋放。特別是三四線城市利好政策工具箱應出盡出。

自3月末，自然資源部、銀保監會聯合發布《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》以來，多地積極行動，出臺相關政策與措施，加快推動“帶押過戶”落地。據不完全統計，截止目前，全國已有包括珠海、西安、蘇州、南京、無錫、昆明、濟南、成都、深圳、青島、東莞、廣州超40個城市正式發文推行二手房“帶押過戶”。

至此，下半年能否有更多的樓市利好政策推出，我們拭目以待。

樂居網年中策劃《2023，我們想跟這個樓市談談》正在進行中，我們將以“交房，誰靠譜？”為話題，盤底2022-2023上半年全國延期交付項目一覽表，重點城市將會單獨盤點相應延期項目。此外，我們也會針對2023年下半年即將交付的項目做一次梳理，與此相關的城市、開發商、交付項目名稱以及交付時間會有一次全面透明的盤點，供大家買房參考，敬請期待。